상가임대차보호법 10년 개정 1년 지난 시점에서

상가임대차보호법 10년 개정 1년 지난 시점에서

재작년에 어느 족발집을 운영하던 사장(세입자)이 건물주의 무리한 임대료 인상으로 크게 반발해 매스컴을 뜨겁게 하던 일이 생각나네요.

건물주는 임차인을 내보내고 싶어서 과도한 임대료 인상을 했고, 임차인은 전재산을 날릴 위기에 크게 저항했었습니다. 일명 궁중족발 망치사건이라고 했었죠..

이런 일들은 흔히 일어날 수 있는 일이고, 실제로 많이 발생하고 있는 임대인과 임차인의 관계를 보여주는 대표적인 예입니다. 권리금이 형성되어 있는 상권에서 임차인은 그 권리금을 지키기 위해 안간힘을 썼고, 임대인은 명도를 하기 위해 감당키 어려울 정도의 월세 인상료를 부른 것입니다.

이 사건을 계기로 임차인을 보호하기 위한 상가임대차보호법 10년을 개정해야 한다는 목소리가 많으면서 국회를 통과해야하는 계약갱신요구권이 통과 되었습니다.

임대료의 상한선을 제한하는 것이나 환산보증금의 인상은 시행령으로 가능할 것이기에 정부의 의지만 있다면 개정할수 있습니다. 국회를 통과해야하는 계약갱신요구권은 각각 이해관계가 얽혀 있어 쉽게 개정되기 어렵기도 하죠.

 

이로써 개정된 상가임대차보호법 10년 공포되고, 시행되었습니다.

10년이란 세월은 세입자의 입장에서 보면 큰 성과라고 볼 수 있습니다.

솔직히 5연에서 10년까지 연장하는 것은 과하다고 생각되는데, 어쨌든 세입자의 편에서 계약갱신요구권은 10년으로 상향되었습니다.

민법에서는 임차인과 임대인의 관계를 동등한 지위의 동등한 관계로 생각해 법률로 만들다보니 임차인은 늘 을의 입장에 놓여 피해보기 일쑤였습니다. 그런 이유로 1980년 부터 특별법을 만들었는데 주택임대차보호법이 제정되었죠.

주택임대차보호법이 시행도고 주택의 세입자들은 우선변제권과 대항력이라는 물권에 준하는 보호를 받을 수 있는 장치가 생긴 셈이어서 주거생활에 안정을 찾을 수가 있었습니다.

이에 반해 상가임대차에서는 그에 관련한 법률이 없어 많은 시설을 투자하거나, 고생끝에 자리를 잡아서 수익이 좀 날려고 하면 세입자는 쫓겨나기 일쑤였죠.

이런 문제가 사회적으로 부각되면서 2002년에 상가임대차보호법이라는 특별법이 제정되어 각종 보호장치가 생기게 되었습니다.

하짐만, 이 법을 특별법으로 제정하는 것이 주목적이다보니 내용이 포괄적이어서 세세한 것까지 신경쓰지 못한 부분도 많았습니다. 그러다 보니 사회적으로 이슈되면 그때 그때 조금씩 수정하고 보완하는 정도였죠.

2015년 5월 리쌍사건이 있었고 임차인의 권리금 회수에 관한 법률이 통과되었습니다.

기간만료3개월전에 새 임차인을 구하면 임대인은 특별한 사정이 없는한 이를 방해할 수 없다는 내용입니다.

그 이후에 각종 소송이 있었고 작년에는 2건의 소송 판경이 나왔죠.

첫번째 판결은 계약갱신요구권 5년이 지난 후에도 권리금을 받을 수 있는지의 여부가 쟁점이었습니다.

판결이 잇기 전에 하급심이나 통상적인 해석은 5년 정도의 시간이면 영업을 통해 권리금을 회수하기에 충분한 시간이다라고 보는 시각이 많았고, 5년이 넘게 되면 권리금을 인정하기 어렵다고 봤습니다.

작년 5월 대법원은 5년이 지났더라도 임차인의 권리금 회수를 보호해야 한다고 봤습니다.

두번째 판결은 건물주가 직접 사용을 목적으로 비워달라고 했고, 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았지만 권리금을 보호받은 판결입니다.

대법원은 임차인이 새로운 세입자를 구하지 않은 것은 임대인의 거절의사가 명확했기 때문에 이는 권리금 회수 방해에 해당된다고 봤습니다.

 

임차인을 보호하기 위해 상가임대차보호법 10년의 기간을~~

임대차보호법에 임대인은 임차인이 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱산을 요구하면 정당한 사유가 없다면 이를 거절하지 못합니다.

그러나 계약갱신요구권은 최최의 기간을 포함해서 총 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사가 가능합니다. 예를 들어 처음에 3년을 계약하고 장사가 잘돼서 더 연장하고자 한다면 7년의 범위안에서 연장이 가능한 것입니다.

 

임대인의 거절 사유

임대인 입장에서 상가임대차보호법 10년의 기간을 무조건 채워야한다면 손해가 발생할 수도 있기에 법에서는 임대인이 거절할 수 있는 사유를 명시했습니다.

1) 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우

2) 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3) 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우

4) 임대인의 동의를 구하지 않고 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5) 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우

6) 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

7) 법에 정한 사유로 인해 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복을 해야 하는 필요가 있는 경우

8) 그밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 계약을 지속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우