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일조권 침해와 채광권
일조권이란?
최소한의 태양광선, 다시말해서 햇빛을 확보할 수 있는 권리다. 건물을 지을때 인접 건물에 일정량의 햇빛이 들도록 보장하는 권리를 뜻한다. 인접 건물 등에 햇빛이 충분하지 않을 경우 이로 인해 생기는 신체적 정신적 피해에 대해 보상을 청구할 수 있다. 일상생활에서 자연의 혜택을 누릴 수 있도록 하는 환경권에 해당한다. 일조권이란 햇빛을 받을 권리라고 하나 법률의 권리로 보호하는 실정법상의 규정은 아니다. 주로 주거용 건물에서 남쪽과 북쪽 획지 간에 발생하며 북쪽 토지 소유자가 보호받을 권리이다. 최근에는 고층빌딩이나 중고층 아파트 건설로 인한 이면의 단독주택지가 일조 침해를 받는 경우가 있어서 분쟁이 일어나고 있다. 일조권 침해여부는 여러 사안에 따라 다른데 판례가 많이 있다.
※ 일조권 보장을 위한 건축법상 건축 제한 (건축법시행령 제86조) (2014년 11월 11일 시행 기준)
1. 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다.
① 높이 9미터 이하인 부분: 인접대지경계선으로부터 1.5미터 이상
② 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접대지경계선으로부터 해당 건축물의 각 부분의 높이의 2분의 1 이상 거리를 두어야 한다.
2. 아파트 등 공동주택의 경우
인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 만들거나 하나의 대지에 2동(棟) 이상을 건축하려면 채광 등의 확보를 위해 다음과 같이 제한된다.
① 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것.일조권 침해와 채광권
② 같은 대지에서 2동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 한다. 이외 채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우 8미터 이상 등 세부 사항에 따라 일정 기준 이상의 거리를 두어야 한다.
판례
이는 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경 등이 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적 보호의 대상이 될 수 있는 것이라 할것이므로, 인접대지에 건물을 신축함으로써 그와 같은 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 토지 등의 소유자는 소유권에 기하여 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있다.
● 대법원 2000다44928판결
주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 되는 것이다.
▶ 표현상 물권설이나 생활이익향수권설에 의하여 일조권을 파악하는 것으로 보인다.
☆ 일조권의 헌법적 보호
○ 헌법 제35조 제1항
모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다. -> 쾌적한 환경을 추구하고 주장할 수 있는 국민의 권리를 확인하면서, 동조 제 2항에서 환경권의 내용과 행사에 관하여는 법률로 정함
☆ 일조권의 법규정
○ 건축법 제61조 (일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다.
▷ 건축법시행령 제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
1. 높이 9미터 이하인 부분 : 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 9미터를 초과하는 부분 : 인접 대지경계선으로 부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1이상
▷ 건축법시행령 제86조 제3항 제2호
같은 대지에서 두 동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만 그 대지의 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다.
가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 지각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상. 일조권 침해와 채광권
나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서 남서방향인 경우만 해당한다)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의 0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배)이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배)이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리이상 ~
☆ 건축법 위한 여부와 일조권 침해
○ 대법원 98다 23850 손해배상
[판시사항]
일조침해가 위법행위로 평가되기 위한 요건
[판결요지] 건축법 등 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하에 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다.
○ 대법원 2000.5.16 선고 98더 56997판결
[판결요지]
1. 건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받는 경우에 그 신축 행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.
2. 일조 방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지의 여부는 피행의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하낟.
■ 일조권 평가
(1) 일조침해 정도의 분석
수인한도 침해여부 // 일조권 침해
: 일조권 피해액 평가시 고려사항
-- [건축법시행령]및 법원 판례 적용
총 일조 : 동지일 기준 08:00~16:00까지 4시간의 일조시간 확보
연속일조 : 동지일 기준 09:00~15:00까지 연속 2시간 이상 일조시간 확보
일조침해량(시간) = 수인한도[총일조(4시간), 연속일조(2시간)] - 침해 후 일조시간
(2) 손해액 평가
. 원가방식 - 일조침해로 인하여 피해물(주로 단독주택이나 공동주택)이 추가로 증가되는 비용이 얼마나 되는가하는 관점에서 원가를 분석하여 일조침해로 인한 손해액을 추정하는 방식
→ 주로 난방비, 조명비 등을 들 수 있다.
. 특성모델모형 접근방식 - 주택의 경우 가격을 형성하는 요인(면적, 위치, 가로조건 등)별로 그 가치를 금액적으로 환산하여 주택전체의 가격을 추정할 수 있을 경우에 그 가격형성 요인들의 가격을 특성가격이라고 하며, 그 중 일조권의 특성가격을 추산하는 방식
→ 이론적으로는 좋은방식이나, 현실적으로는 가격형성 요인을 계량화 하기가 어렵다.
. 전.후가격 비교방식 - 일조침해가 있기 전의 피해물의 가격과 침해 후의 피해물 가격을 산정한 후, 그 차액을 손해액으로 결정하는 방식
→ 기존 감정평가 방식을 응용함
→ 현실성이 있고, 실무에 적용이 용이하여 일조권 피해 손해액 감정에 주로 이용하고 있다.
○ 중앙환경분쟁조정위원회 기준
피해액 = [일조침해량 X (난방비+조명비)] + 재산가치하락비
환경권과 재산권으로서의 일조권
● 헌법상 일조권의 근거 규정
1. 환경권: 「대한민국 헌법」 제35조
① 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다.
② 환경권의 내용과 행사에 관하여는 법률로 정한다.일조권 침해와 채광권
2. 재산권: 「대한민국 헌법」 제23조
① 모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
우리나라에서 ‘일조권’이라는 용어는 어떤 법에도 명시적으로 사용하고 있지 않는 관념적인 용어로2), 헌법에 의한 2가지 각기 다른 기본 권리 규정에 바탕을 두고 있다.
① 일조권은 우선 헌법이 인정하는 환경권의 일종으로 이해할 수 있다. 헌법에 의하면 대한민국 국민은 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며,3) 그 권리행사의 범위는 법률로 정해지는데, 그 법률이 바로 「건축법」에서 규정하고 있는 일조권이다. 다시 말해서 「건축법」에서 규정하고 있는 건축허가요건으로서의 일조권 개념은 헌법상의 환경권에 뿌리를 두고 있다.
● 환경의 종류
1. 자연환경
지하·지표(해양 포함) 및 지상의 모든 생물과 이들을 둘러싸고 있는 비생물적인 것을 포함한 자연의 상태(생태계 및 자연경관 포함)를 말한다.
< 「환경정책기본법」 제3조 제2호>
2. 생활환경
대기, 물, 토양, 폐기물, 소음·진동, 악취, 일조(日照) 등 사람의 일상생활과 관계되는 환경을 말한다.
< 「환경정책기본법」 제3조 제3호>
② 또한 일조권은 재산권을 보장하고 있는 헌법 제23조에도 그 근거를 두고 있다. 인류의 제1재산권은 토지이며, 건축물의 건축은 토지의 소유권을 행사하는 것이다. 소유권이란 사용(使用)ㆍ수익(收益)ㆍ처분(處分)할 권리를 의미하는데(「민법」 제211조), 일조권은 토지의 소유가치를 구성하는 요소로서 재산권의 일종이다.