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주택임대사업자 거주주택 비과세 받는 방법
임대주택사업자드의 거주주택 양도세 비과세 요건 강화를 명시한 소득세법이 2019년 2월 12일 개정됐습니다. 기존에는 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세를 했지만, 이 규정이 평생 한번만 받도록 변경되었습니다.
임대사업자등록을 한 집 외에 내가 살고 있는 집을 비과세 받으려면 몇가지 요건을 갖추어야 합니다.
1. 주택임대사업자로 등록해야 한다.
내가 살고 있는 주택외에 주택은 시군구청과 거주지 관할 세무서에 주택임대사업자등록을 해야 합니다. 두곳에 모두 등록을 하여야 세금혜택이 있으니 꼭 해야합니다. 시군구청에 등록하면 일정한 요건이 되면 재산세와 취득세 혜택을 받을 수 있고, 세무서에 등록을 하면 양도소득세와 종합부동산세에 대한 혜택이 있습니다.
2. 임대주택의 임대개시일 당시 수도권은 기준시가 6억원 이하, 수도권은 3억원 이하
이때 임대주택의 금액 기준일은 등록일 기준일이 아닌 임대사업개시일을 기준으로 한다는 점도 알아두세요.
3. 임대주택의 의무 임대기간은 5년이상이다.
주택임대사업자 등록을 할 때 임대의무기간은 단기는 4년, 장기는 8년입니다. 여기서 주의해야 할 점은 4년 단기 주택임대사업자등록을 했어도 총5년을 충족해야 거주주택 비과세를 받을 수 있으니 명심하셔야 합니다. 이또한 임대기간 기산일은 주택임대사업자 등록일이 아니고 임대개시일입니다.
또한, 주택임대사업자의 경우 보증금과 월세를 증액할 때 연5% 이내에서만 가능합니다. 여기서 주의할 점은 2년 계약의 경우 2년 후에 10% 증액이 가능한 것이 아니고 5%이내에서만 증액이 가는하다는 점입니다. 만약 5% 상한 규정을 어길 시 3천만원 이하의 과태료 처분이 있고, 일반과세 장기보유특별공제 혜택도 못받고 다주택자의 경우는 양도세 중과세 적용까지 받게 된다고 합니다.
4. 거주주택 2년이상 실거주를 해야 한다.(전 세대원이 모두 2년이상 거주해야 합니다)
주택임대사업자의 경우 위 4가지 요건을 모두 갖추었다면 거주주택에 대하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
단, 거주주택이 9억원을 초과할 경우는 9억원에 해당하는 비율은 비과세되지만 초과분은 다주택중과 장기보유특별공제도 배제되어 양도세를 신고해야 합니다.
또한, 거주주택 양도이후 임대사업자 등록을 했던 주택을 5년 이내에 매각하게 되면 혜택받았던 양도세 비과세도 다시 추징된다는 점 유의하십시오.
주택임대사업자 거주주택 비과세 받는 방법
주택임대사업자 거주주택 비과세 받는 방법에 대한 궁금한 사항을 짚어 보겠습니다.
| 1. 시행 전 취득한 주택은 적용될까? |
이 시행령이 적용되는 19년 2월 12일 이후에 신규 취득하는 분부터 적용합니다. 그 이전에 취득해서 거주하고 있는 주택이나 계약금을 지불한 주택에 대해서는 종전대로 비과세를 적용할 수 있습니다.
| 2. 시행일 이전에 비과세 혜택을 받았다면? |
시행일 이전에 비과세 혜택을 받았다고 하더라도 시행일 이전에 취득한 주택에 대해서는 비과세 혜택은 가능합니다. 하지만 시행일 이전에 비과세 혜택을 받은 상태에서 시행일 이후 신규취득한 주택에 대해서는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
| 3. 마지막 임대주택 1채를 거주주택으로 전환 후 양도할 경우 |
최종적으로 임대주택 1채만 보유하게 되고 나서 거주주택을 전환하게 될 경우에는 직전 거주주택 양도 후부터 양도까지 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 하게 됩니다.
주택임대사업자 거주주택 비과세 받는 방법
실제 위의 예를 가지고 이와 같이 그림을 그려보았습니다. A, B 주택처럼 2월 12일 이전에 취득한 거주주택에 대해서는 임대주택을 제외하고 1주택만 있다면 얼마든지 비과세를 받을 수 있습니다. 또한 장기임대주택이라고 하더라도 2월 12일 이전에 취득하고 추후 거주주택으로 전환한 뒤 2년간 거주 후 양도한다면, 직전 거주주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서는 비과세가 적용 가능합니다.
2월 12일 이후에 취득한 장기임대주택은 거주주택으로 전환한다고 할 지라도 과세를 하는 게 원칙이지만, 마지막 장기임대주택을 거주용 주택으로 전환한 뒤 양도를 할 경우에 한해서는 직전 거주주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서만 비과세를 적용합니다.
그리고 장기임대주택을 다 정리하고 거주용도의 주택만을 보유하고 있다면 동일하게 1세대 1주택 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다.
주택임대사업자 거주주택 비과세 받는 방법