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양도소득세란? 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생되는 이익을 과세대상으로 하는 세금을 말합니다 |
● 상가로 사용하는 공부상 주택의 양도
1주택자가 주택을 음식점으로 사용하다가 폐업하면서 양도하는경우 : 당초 용도가 주택이라면 주택으로 용도를 변경하고 양도하는 것이 좋습니다.
▷ 도시근교에 10년이상 거주한 단독주택 하나를 소유하고 있는 김성실 씨는 음식점을 하기 위해 주택을 음식점으로 용도변경하여 사업을 시작했습니다.
▷ 그러나 당초 기대했던 만큼 사업은 되지 않고 부채만 늘어나 1년 만에 사업을 폐업하고 집도 팔려고 합니다. 어떻게 하면 세금부담을 줄일 수 있을까요?
● 주택으로 보는 겸용주택의 공용면적
주택과 주택외의 면적이 같은 겸용주택을 1채 보유하면서 양도하는 경우에는 계단, 지하실 등이 주거용으로 사용된 경우라면 비과세됩니다.
▷ 8년전 신축한 상가겸용주택(지하실, 1~층은 상가, 3~4층 주택)을 1채 보유하고 있는 김성실씨는 해당주택을 양도하고자 합니다. 어떻게 하면 양도소득세가 비과세 될 수 있을까요?
● 공부상 주택이나 사실상 상가인 건물
공부상 주택이나 사실상 상가인 건물을 소유하고 있다면 다른 주택을 양도하기 전에 공부를 정리해야 합니다.
▷ 주택 1채 소유자인 김성실씨는 공부상 주택이나 사실상 상가인 건물을 또하나 소유하고 있는데 주택을 양도하기전에 어떻게 해야 하나요?
● 주택을 배우자에게 증여하고 5년 후 양도
주택을 배우자에게 증여하고 5년 뒤에 양도하면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
▷ 2주택 보유자인 김부자씨는 2주택 중 한 재를 처분하려고 하는데 매도시 양도소득세 부담으로 고민인데 어떻게 하면 양도소득세를 절세할 수 있을까요?
● 1주택자의 보유기간이 2년 미만일 때
1세대1주택을 부득이하게 2년을 못채우고 양도를 하게 되면 잔금일자를 조절하여 절세할 수 있습니다.
▷ 1세대1주택자인 홍길동 씨는 1년 10개월 보유한 아파트를 사정에 의해 팔게 되었을 때, 어떻게 하면 양도소득세를 절세할 수 있을까요?
● 함께 거주하지 않는 부모님은 양도전 세대분리
따로 살고 잇는 부모님의 주민등록을 함께 해 놓은 경우에는 주택을 양도하기 전에 분리해 놓는 것이 좋습니다.
▷ 강부자씨는 주택을 소유하면서 따로 거주하고 있는 부모님의 주소를 자신의 집으로 옮겨놓은 상태입니다
▷ 이런 경우 주택을 팔지 않으면 문제가 없으나, 부모 또는 강부자씨의 집 중에 하나를 팔게되면 1세대 2주택 상태에서 한채의 주택을 양도하는 것으로 되어 있어 양도소득세 과세문제가 발생합니다.
● 상가 겸용주택은 주택부분을 크게 하여 신축
상가 겸용주택을 신축하는 경우 주택부분을 상가부분보다 크게 하면 전체를 주택으로 인정받을 수 있습니다.
▷ 정년퇴임을 한 강부자씨는 안정된 노후생활을 위해 거주하고 있는 주택을 부수로 4층의 주상복합건물을 1개층은 본인이 사용하고 나머지는 임대를 하려고 합니다.
▷ 강부자씨는 차후에 이건물을 양도하더라도 양도세 과세대상이 되지 도록 요건에 맞출려고 하는 데 어떻게 신축하면 좋을 까요?
● 1세대 1주택자는 2년이상 보유
1세대 1주택자는 주택을 2년이상 보유하고 양도하여야 비과세 됩니다.
▷ 5억에 취득한 아파트 1채를 보유한 김부자 씨는 보유기간에 대한 고려없이 7억에 매도했습니다.
▷ 계약일을 기준으로 2년이 안되었는데 어떻게 하면 좋을까요?
● 주거기능을 상실한 주택은 멸실처리
2주택자가 1주택을 멸실하여 나대지 상태에 있거나 신축중에 나머지 1주택을 양도하면 비과세됩니다.
▷ 아파트에 거주하고 잇는 강부자 씨는 전원생활을 하기 위한 출퇴근 가능한 농가주택을 구입했습니다.
▷ 강부자씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 합니다. 언제 아파트를 팔아야 세금을 안낼 수 있을 까요?
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